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chơi tài xỉu luôn thắng:外资抄底了一个“TOP10”

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近两年来,正当国内房地产市场下行之时,不少外资却忙着入场。

11月8日,黑石旗下在中国持有及管理的多元资产管理平台龙地宣布,即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购。随着收购的完成,龙地在中国的业务版图将大幅扩张。

而这只是外资进入中国房地产市场的一个缩影。实际上,自去年以来,越来越多的外企已经行动起来。据365财经的不完全统计,截至目前,已有黑石集团、大和房屋、凯德等外资企业在国内布局了新的投资。

而这些外资不仅仅是进行传统的收并购及拿地,也包括买入房企的债券、股票等,据365财经统计,自2021年以来,外资真金白银投入中国房地产的资金超667亿元,这其中不包括黑石、太古等正在筹备的上千亿资金。

这个数字,相当于中国房地产某TOP10房企的2022年的市值。具体可参照《2022年最新中国市值500强企业全名单》。

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凯德最能买

自去年开始,外资已经躁动起来。其中出手最频繁的当属新加坡凯德,近两年时间,凯德在中国“买买买”,已经花掉了超过128亿元了。

早在去年4月开始,凯德就先后收购了上海、大连等多个城市及企业的资产或股份。到了今年,更是接连在成都、武汉、杭州夺得住宅用地。

而近期凯德更是在法拍房市场也刷了一把存在感,以7折的价格,拍下来位于北京CBD的博瑞大厦写字楼。作为唯一的竞拍人,凯德轻松底价成交。而这一价格,刷新年内北京法拍成交纪录。

但要说起单笔交易,颇有外资特征的香港资本则投入更多。

早在去年底,瑞安房地产与武汉城建集团成立合资公司,竞得武昌区综合房地产项目用地,以165.27亿元的价格竞得位于武汉市武昌区的综合房地产项目用地。差不多10天后,同为港资的嘉里建设称其全资附属公司卓妙有限公司通过招标成功购入位于上海市黄浦区的四宗地块,成交金额达到133.29亿人民币。

被万科、绿城等老大房企都视作偶像、学习对象的的铁狮门、日本大和房屋,近期也重回了中国市场。

去年11月纽约最大的房地产公司铁狮门与合作公司一共花费了约51亿元拿下了上海长宁区一块办公楼用地。这次交易距离铁狮门上次在中国市场拿地,已经过去了整整五年。

而已经10年没在苏州土拍露过面的日本大和房屋,也同样在去年11月拿下相城区高铁新城一块商住地,花费25亿元。

截至发稿前,易商红木、贝莱德、博枫等外资企业也在国内不动产领域加速布局。而接下来,外资的计划将更加庞大。

太古地产在9月10月不到一个月的时间内,在三亚、上海、广州城市纷纷落子,正是其今年3月份公布的“未来十年超过1000亿港币的投资计划”,其中超一般的资金将投资于内地市场。

还有媒体报道,美国最大房产投资集团黑石,筹集了近500亿美元,折合人民币超3600亿,用来抄底中国楼市。黑石高级董事总经理、大中华区房地产主管韦增鹏曾公开表示,十分看好中国市场的业务发展,将继续扩展业务布局。

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外资不仅入场国内不动产领域,内房企的债券、股票也在狙击范围内。目前贝莱德、橡树资本、马拉松资本、瑞银资管等外资都在趁机买入。目前据公开的金额统计达到9305万港币,折算成人民币约8475万元。

值得一提的是,不止一家的外资,汇丰、贝莱德、马拉松资本都将赌注目标瞄向了恒大。其中马拉松资本直言,“恒大最终会实行债务重组,债券持有人可获得赔偿,回报可能十分吸引人。”

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影响有限

相比中国很多房企的收缩策略,“外资大举抄底中国楼市”的声音不断被放大,但实际上外资对中国房地产市场影响还比较有限。

首先从总量上来看,包括收并购、拿地、债券股票等,外资有公布的真金白银收入是667亿元,相比起超过十万亿元量级的中国房地产市场规模,占比并不算高。

分析机构的监测也显示,并没有出现外资大规模“抄底”的情况。戴德梁行数据显示,今年前三季度外资投资中国楼市的金额并未大幅增加、投资比重也没有明显上升,其投资规模与去年同期基本持平。

住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在接受采访时表示,“当前,外资进入中国市场投资的整体规模相对而言还是较少。企业个别的投资案例,不足以说明当前市场就存在典型的外资大规模投资行为”。

其次,外资投资标的是什么物业?通过统计可以看到,目前外资的投资目标住宅占比并不算高,而多是核心城市的写字楼、物流园区、旧城改造、商业等领域。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,外资目前涉及的地产项目比较丰富,这些外资企业具有非常明显的特征,即擅长从资产管理而非营销的角度介入房地产项目。

资深地产分析师李宏杨表示,租赁、产业园、物流园、商业地产这些都是属于“持有型”物业形态,是能产生长期稳定现金流的项目,受市场波动影响相对较小,有些项目还有政策上的扶持。

“从价格上来说,外资确实可能有’抄底’心态。”一位民企投拓部门负责人感慨目前在下行周期中,一些优质资产逐渐显露出来。

而以公开市场拿地来看,外资近两年拿地的溢价率都非常低,通常还不及1%,甚至零溢价。

因此,外资们普遍“抄底”的并不是普通人日常关注的住宅,毕竟中国政策上对外汇和外资投资都有一定的门槛和限制,但也还是能给投资者带来一些启示。

李宏杨表示,外资企业不论是真金白银的投入,还是不断开始“唱多”,某种意义上也说明了他们对于中国经济的中长期发展还是看好的。

尤其是外资对核心城市的看好。外资企业目前所布局的城市,也和目前品牌房企一样,聚焦一二线城市核心城市的核心资产。他说,“外资经常操作的就是在周期低点切入,然后通过他们擅长的长期运营能力,去获得长期稳定的资产回报。”

还有则是对于一些目前面临危机的民企房企,严跃进认为,一方面这也意味着存量资产盘活的机会增大,要积极和此类企业做合作;另一方面也要求关注此类企业带来的竞争压力,在房地产市场压力大的时候,依然要密切关注竞争机构的动向,主要研究应对策略,尤其是一些商业办公持有型的房企。

而上述业内人士在接受采访时也指出,房地产市场的真正回暖还需指望市场整体得以改善。

本文首发于微信公众号:365财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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