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澳洲幸运5官网:中报观察 | 金地集团量入为出

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观点网 金地商置发布中期业绩两日后,8月27日,金地集团(600383)也交出了中期成绩单。

受结算节奏影响,金地集团上半年实现营业收入281.12亿元,同比下降18%;实现归属于上市公司股东的净利润19.65亿元,同比上涨8%,止住了净利润继续下跌的趋势。

2022年上半年,房地产行业持续下行的大环境下,金地集团累计实现签约金额1006.1亿元,重回行业前十之列,同比下降38.21%,同比降幅在6月得以收窄。

8月29日下午,金地集团收召开了2022年半年度业绩网上说明会,管理层对于销售、拿地、融资等方面的问题进行了回答。

毛利率回升

作为金地集团总营业收入主力的房地产业务,营业收入同比减少20.93%至232.51亿元,但仍贡献超82%;物业管理营业收入29.63亿元,同比增长31.16%,物业出租及其他17.52亿元,同比增长6.94%。

据观点新媒体了解,金地集团房地产业务结算毛利率为21.18%,较去年同期提高了6.93个百分点,主要受本期结转结构影响所致;物业出租及其他毛利率增长得更为明显,上升11.75个百分点至59.17%,而物业管理则跌至6.23%,同比降低2.45个百分点。

具体到区域,东南地区依然保持第一大市场的地位,营业收入微跌2.26%至98.17亿元,毛利率上升10.4个百分点至17.7%;毛利率亦是增长的有华南、华北、华东地区,华东地区营业收入增长达2.17倍至66.51亿元,甚至取代华北地区成为第二大市场,华北地区下降超81%掉至第五位。

董事兼总裁黄俊灿在业绩说明会上表示,金地坚持深耕一二线主流城市的投资策略,形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局;华东区域是重点布局区域,未来仍不断加强深耕。

华中和东北地区营业收入降幅也比较明显,分别为84.5%和70.59%,毛利率分别同比降低7.84个百分点、14.96个百分点;西部地区毛利率也是呈现下降,但收入增幅达4.77倍,许是想扩大市场占有率或是快速促销后收回成本。

结合新增房地产储备情况来看,华东地区权益地价居首位达52.6亿元,权益可租售面积10.82万平方米位居第三,包括上海首批集中供地中21.45亿元拿下的青浦赵巷镇宅地,溢价率9.09%。

而华中、西部地区分属权益可租售面积第一、第二,分别为17.23万平方米和11.04万平方米。

上半年,金地集团新增了约156万平方米的总土地储备,其中权益储备约56万平方米;总投资额约179亿元,权益投资额约71亿元。

数据来源:企业公告

截至报告期末,金地集团总土地储备约6193万平方米,略低于2021年底总土储面积;权益土地储备约2840万平方米,有所下滑。

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董事长凌克表示,金地年初基于对2022年房地产市场审慎的判断,根据市场形势变化,按量入为出的原则,对投资预算进行了压缩,下半年会根据项目收益、项目现金流情况,寻找优质投资机会,合理确定合作项目比例。

财务稳健

从现金流量净额的变化之中,可以感受到金地集团的稳健。

中报显示,金地集团期内经营活动产生的现金流量净额为61.3亿元,打破了从2017年开始的一直维持上半年的负现金流纪录;而筹资活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额分别录得-52.76亿元、-20.05亿元,前者同比减少137.61%。

筹资活动现金流转负与偿还债务支付的现金增加有关,过去这半年,不难看出金地集团在积极地偿还债务,而且投资活动现金流负值减少,说明对联合营公司投资支付的现金减少。

报告期末,金地集团计息负债余额为1293亿元,其中,银行借款占比为55.50%,公开市场融资占比为41.64%,其他融资占比为2.86%。

另外,一年内到期的非流动负债微涨至393.78亿元,长期负债占全部有息负债比重的68.43%,高级副总裁兼财务负责人韦传军对此指出,新增长期借款以银行借款为主,主要融资种类为开发贷款。

截至报告期末,金地集团持有货币资金647.98亿元,其中预售监管资金72.2亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍;资产负债率为76.0%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,实际资产负债率为66.9%,净负债率为57.8%,继续保持在“绿档”。

此外,金地集团近期合同负债一直处于波动状态,一季度上升后再出现小幅度下降。

金地集团期末合同负债1175.82亿元,对前一年营业收入覆盖倍数达1.19倍,将为未来营业收入增长提供有效的保障。

融资方面,金地债务融资加权平均成本进一步降至4.54%,相较2021年末降低了2个基点,处于行业的优秀水平。

据观点新媒体此前报道,截止2022年7月,金地集团已完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还,其中包括3月份12.8亿元的公司债、6月份2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债券、7月25日2亿美元境外债券。

境内债券方面,到今年底,金地集团仅有一笔将于10月到期约27亿元的公司债需要偿还;境外债券方面,未来两年仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债。

谈及优质民营房企遭遇“做空”,凌克表示,这与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关;金地的债券遭遇不寻常波动,这与金地的基本面无关。

“市场情绪推动下,决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素。”金地管理层如是为债券投资者注入信心。

数据显示,截至7月28日,董事长凌克及部分核心管理人员购买公司债总额已达2000万元,并计划继续购买公司债券;截至8月12日,金地集团累计购买公司债券金额约1.3亿元。

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